开发成本包括什么？

　　开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用，属于会计核算中的费用类科目，那么开发成本具体包括哪些费用？

　　开发成本的组成

　　1、土地使用权出让金：国家作为土地所有人，在一定期限内将土地使用权有偿出让给土地使用者。

　　2、征地拆迁安置补偿：包括征地拆迁安置补偿。国家建设征用农村土地产生的费用主要包括土地补偿费、劳动安置补助费、水利设施维护和配置费、青苗补偿费、耕地占用税、耕地复垦基金、征地管理费等；拆迁安置补偿。在城市地区，国家和地方政府可以按照法定程序将国有储备土地或者企业、事业单位、个人使用的土地转让给房地产开发项目或者其他建设项目。

　　3、前期工程费：项目规划、设计、可行性研究所需的费用，以及“三通一平”等土地开发费用。这些费用可根据实际工作量和相关收费标准进行估算。

　　4、基础设施费用：也称红线内工程费用，包括供水、供电、供气、道路、绿化、污水、排洪、通讯、环卫等工程费用，通常采用单位指数估算法计算。

　　5、建筑安装工程费：指直接用于建筑安装工程的总费用。主要包括建筑工程费（建筑及特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）和室内装修工程费。

　　6、储备基金：不包括基本储备基金和不可预见的价格上涨。

　　7、公共配套设施费：主要包括开发社区公共配套设施发生的不能有偿转移的支出。本估算可参考“建筑安装工程造价”估算方法。

　　8、开发期间的税收：开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中所承担的各种税费以及当地政府或有关部门征收的费用。

　　开发成本的影响因素

　　1、经济形势的变化会影响项目开发成本：经济形势的变化会给房地产开发商带来巨大的经济损失，如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等。

　　2、法律政策风险影响项目开发成本：法律和政策风险是指一个国家的国际国内政治环境变化及相应的政策和法律调整（如财政政策变化、土地使用制度改革、住房制度改革等）给房地产开发商造成的经济损失。

　　3、相关决策人员素质偏低加大开发成本：增加了开发成本：在中国房地产企业中，从事项目调查和项目测算的人员素质普遍不高。决策者很难根据这些人员指定的项目规划做出正确的决策，导致项目投资失误，给企业造成一定损失，并计入企业的开发成本。

TAG：开发成本